أسس تحديد القيمة ومبادئ نظرية السعر
لفهم كيف تنشأ قيمة العقار وما الذي يُحرّكها صعوداً وهبوطاً، لا بد من استيعاب المبادئ الاقتصادية الأساسية التي تحكم التقييم العقاري.
عناصر نشوء قيمة العقار
تنشأ قيمة العقار من أربعة عناصر لا غنى عن توافرها مجتمعة:
الحاجة: وجود شخص بحاجة إلى العقار لغاية ما.
الاستعمال: أن العقار يمكن استخدامه لإشباع هذه الحاجة.
الندرة: أن عدد العقارات المتاحة محدود.
القدرة الشرائية: أن هذا الشخص يملك القدرة الفعلية على الشراء.
المبادئ الأساسية المؤثرة في القيمة العقارية
مبدأ التوقعات
يقول إن ثمن العقار يتأثر حتماً بتوقع الأسعار مستقبلاً؛ فالوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات والمستوى الاجتماعي للمنطقة، والعقارات التجارية تعتمد في سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق الدخل.
مبدأ المنافسة
يقضي بأنه حين يرتفع الطلب على سلعة وترتفع أرباح أصحابها، يجلب السوق سلعاً أخرى مماثلة مما قد يؤدي إلى انخفاض السعر ونقص الربح إلا إذا ازداد الطلب.
مبدأ التوافق
يُشير إلى أن العقار في حالة جيدة وسط منطقة قديمة غير معتنى بها غالباً لن يُغلّ ما قد يغله لو كانت المنطقة معتنى بها.
مبدأ العوامل الخارجية
يُقرّ بأن لهذه العوامل تأثيراً إيجابياً أو سلبياً على قيمة العقار؛ فالطرق والمدارس عوامل إيجابية، في حين تُعدّ المصانع ومحطات النفايات عوامل سلبية.
أعلى وأفضل استخدام
وأهم مبدأ في تقييم الأراضي هو “أعلى وأفضل استخدام”، وهو الاستخدام المحتمل والممكن ماديًا والمسموح به قانونياً والمجدي مالياً للأرض الخالية أو للعقار المحسَّن، والذي تبلغ نتائجه أعلى قيمة.